這幾天，隨著因“2萬元喜提一套房”一夜成名的鶴崗，東北區(qū)域的城市房價亦備受關注。在國家統(tǒng)計局16日發(fā)布的3月數(shù)據(jù)中，丹東、錦州分別以新建住房價格環(huán)比漲幅1.9%和1.5%領漲70個大中城市。這三個城市的經(jīng)濟情況有著驚人相似——缺乏產(chǎn)業(yè)活力、人口外流明顯。

　　有意思的是，在此之前，這些城市因為“存在感”過低，甚至都未能進入主流研究機構的“法眼”。

　　“2012年在上海買了房子之后，就把東北(丹東)的房子陸續(xù)賣了，到現(xiàn)在也沒漲多少，倒是這套學區(qū)房，買下不久又漲了100萬?！眹琅扛嬖V每日經(jīng)濟新聞(公號：nbdnews)記者。

　　決定來上海發(fā)展的前一年，嚴女士夫婦就在上海買了一套房，當時上海的房價已經(jīng)露出飛漲的苗頭。有了孩子之后，決定扎根上海的嚴女士陸續(xù)賣掉了家鄉(xiāng)的房，東拼西湊地又買了一套學區(qū)房。

　　資料圖，圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

　　“我這筆賬怎么看都劃算?！彼恢挂淮握f道，老家那兩套房的漲幅和一線城市比起來簡直不堪一提。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，地區(qū)經(jīng)濟漲幅放緩，影響了購房者的購買決策，疊加東北經(jīng)濟向幾個核心城市轉移的趨勢明顯，共同導致東北三四線城市房價普遍非常低，而且當?shù)貨]有購買力。

　　東北三四線樓市眾生相：暴漲的丹東只是個例

　　記者梳理國家統(tǒng)計局近年數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，盡管丹東市時隔9個月再次領跑70城房價漲幅，但4年來其新房價格僅上漲了22.6%。

　　丹東地處遼寧東南部、緊鄰朝鮮，這個低調的邊境小城在2018年4月前后迎來了一輪房地產(chǎn)市場的“強題材行情”，彼時手握重金的投資客紛紛涌入丹東，開始了他們的“搶房”計劃，丹東樓市一夜逢春。據(jù)媒體報道，在丹東樓市最火熱時期，甚至出現(xiàn)了“售樓處每天一調價，價格以每日每平方米百元速度上漲”的情形。

　　記者查閱國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)后獲知，當月丹東房價漲幅便居于70城之首，次月更是以5.3%的環(huán)比漲幅再度聚焦各方目光。

　　不過，炒房大軍剛剛出手，丹東便迅速出臺了限售、提高首付比例等調控政策。但從數(shù)據(jù)來看，房價易漲難跌，2018年6月，丹東的房價漲幅依然位居前列，同比漲幅高達15%，遙遙領先。

　　而經(jīng)濟基礎略好于丹東的錦州，更是個房價洼地。

　　與2015年相比，目前錦州市一手房價格僅上漲13.1%，若以當年單價2800元測算，4年時間房價只漲了366.8元/平方米。

　　記者查閱安居客、房天下等平臺發(fā)現(xiàn)，丹東市區(qū)一手房單價在5500～13000元/平方米不等，錦州市均價則在2900～5800元/平方米區(qū)間，二手房價格則更低。丹東的漲幅僅9.7%，居于倒數(shù)第四，錦州則穩(wěn)居倒數(shù)第一——0.9%。

　　除了這幾個城市，包括營口、黑河，以及鶴崗在內(nèi)，房價都遠遠低于市場想像。

　　張大偉分析認為，鶴崗等城市雖然是地級市，但按照人口數(shù)量劃分，與東部縣級相當。不僅如此，東北的三四線城市人口外流速度非常快，而且很多重工業(yè)城市、能源城市轉型下，年輕的購房人群減少，都影響了房價。

　　每經(jīng)記者 包晶晶 制圖

　　銷售萎靡?guī)磉B鎖反應：土地賣不出價

　　從城市經(jīng)濟發(fā)展層面來看，《2018年丹東市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全市GDP816.7億元，總量居全省第11位。

　　2018年，丹東市商品房銷售面積232.2萬平方米，僅增長0.1%；商品房銷售額123.3億元，增長11.4%。

　　丹東市城鎮(zhèn)居民可支配收入29873元，一方面，收入與易漲難跌的房價形成了強烈的對比；另一方面，城市空心化造成的市場萎縮不容忽視。像嚴女士這樣的家庭不在少數(shù)，定居上海不久，把父母也接來同住，而且“全家都不太可能回去常住了”。

　　銷售萎靡?guī)砹艘幌盗羞B鎖反應，2018年丹東市住宅開發(fā)投資55.8億元，比上年下降18.9%；住宅施工面積增長2.5%、竣工面積下降13.7%。

　　而GDP排名靠前一些的錦州卻更糟糕：2018年商品房銷售面積僅124.3萬平方米，同比下降21.3%；商品房銷售額60.3億元，同比下降9.3%。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：東北區(qū)域大部分城市住宅土地樓面價低于1000元/平方米。

　　區(qū)域內(nèi)34個城市，2019年來3個半月時間內(nèi)，招拍掛市場賣地只有332億元。

　　可供對比的是，今年前3個月，北京、杭州、天津、上海的單城賣地收入分別是589億元、471億元、441億元、382億元，其中，杭州的賣地收入，還是同比跌去了49%后的數(shù)據(jù)。

　　不過，沈陽、大連、哈爾濱、長春這4個城市稍好，賣地收入達到了288億元，另外只有丹東和朝陽賣地過億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，類似現(xiàn)象也說明了一個問題，城市空心化或者說收縮型城市也需要關注此類樓市疲軟的現(xiàn)象，城市應該積極培育新產(chǎn)業(yè)，同時加大棚改力度，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，才能夠形成更好的購房條件。

　　張大偉也認為，從未來發(fā)展看，除了在房價明顯上漲的情況下，城市圈協(xié)同打擊投機炒房，也應該具備一定的人口疏導產(chǎn)業(yè)轉移政策。比如，未來環(huán)京可以承接北京的部分需求。這些政策應該逐漸試點落地，在不影響房地產(chǎn)平穩(wěn)的前提下，健全供應體系，這樣不僅僅可以解決大城市病，同時可以提升城市圈的活力與繁榮。