□大河報(bào)·大河客戶端記者陳駿孫煊哲文許俊文攝影

　　近兩年，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行、成品房（精裝修房）交付日漸增多，我省商品房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了翻天覆地的變化。但與此同時(shí)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂《商品房買賣合同》的來(lái)源——《商品房買賣合同（預(yù)售現(xiàn)售）示范文本》（下簡(jiǎn)稱《示范文本》）因出臺(tái)年代較早，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況并沒(méi)有相應(yīng)約定。

　　對(duì)此，1月18日，正在鄭州參加今年省兩會(huì)的省政協(xié)委員李旸向大河報(bào)·大河客戶端記者表示，他已向本次大會(huì)提交了《關(guān)于加強(qiáng)商品房買賣合同監(jiān)管》的提案。“購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，往往不會(huì)仔細(xì)推敲厚厚一本合同上的每個(gè)條款，加之購(gòu)房者處于劣勢(shì)地位，即便看出某些條款并不合理也很難要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修改。這就要求政府部門(mén)及時(shí)修訂商品房買賣合同的示范文本，跟上時(shí)代要求，更好地保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。”他說(shuō)。

　　【案例】購(gòu)房新問(wèn)題越來(lái)越多

　　在今年河南省兩會(huì)召開(kāi)前夕，大河報(bào)記者曾接到中牟縣一小區(qū)多位業(yè)主的投訴稱，該小區(qū)業(yè)主在2015年前后繳納了房款、2016年元旦收房，但至今未見(jiàn)到自己的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。

　　大河報(bào)記者在采訪中，從該小區(qū)三位業(yè)主處得知，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的辦證時(shí)效，不少業(yè)主都頗有微詞，并表示此前維權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾口頭承諾“交房后365日內(nèi)辦好房本”。

　　但記者在后續(xù)采訪中，查看購(gòu)房人于2014年和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同中只約定了開(kāi)發(fā)商應(yīng)向房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)這些商品房進(jìn)行備案的時(shí)間，關(guān)于購(gòu)房人何時(shí)能夠拿到自己的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)（在不動(dòng)產(chǎn)登記中稱為首次轉(zhuǎn)移登記，即將商品房從開(kāi)發(fā)商名下轉(zhuǎn)移至購(gòu)房人名下）卻沒(méi)有進(jìn)行約定，更沒(méi)有關(guān)于延期辦證而需要承擔(dān)的責(zé)任約定。

　　“依據(jù)這樣的合同內(nèi)容，從某種意義上說(shuō)開(kāi)發(fā)商在理論上可以無(wú)限期拖延辦證而不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，轉(zhuǎn)移登記的概念及其相關(guān)約定在不動(dòng)產(chǎn)登記制度逐步落地后才逐漸被人們關(guān)注。“一些做事比較‘規(guī)矩’的大型開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在合同中的補(bǔ)充條款中進(jìn)行相應(yīng)約定，并給出違約責(zé)任。但很多中小開(kāi)發(fā)商根本不會(huì)給自己增加這些所謂的‘負(fù)擔(dān)’。”他說(shuō)。

　　除“轉(zhuǎn)移登記”時(shí)間這一看似屬于細(xì)節(jié)，但卻直接關(guān)系到購(gòu)房者利益的條款外，大河報(bào)記者在過(guò)去的采訪中多次接到購(gòu)買成品房的業(yè)主關(guān)于交付標(biāo)準(zhǔn)與宣傳標(biāo)準(zhǔn)不符的投訴。

　　以購(gòu)買鄭州南四環(huán)與大學(xué)路交叉口某樓盤(pán)的業(yè)主馬女士為例，她在準(zhǔn)備購(gòu)房時(shí)得知該小區(qū)所有戶型的衛(wèi)浴產(chǎn)品均將采用某美國(guó)知名衛(wèi)浴產(chǎn)品。但在交房時(shí)她卻發(fā)現(xiàn)，牌子雖然是那個(gè)牌子，但卻是令她難以接受的“低配版”。

　　“就拿衛(wèi)生間的淋浴來(lái)說(shuō)，居然沒(méi)有頂部花灑，只有一個(gè)手持花灑，是這個(gè)牌子不錯(cuò)，但簡(jiǎn)直就是‘低低低低配版’。”馬女士說(shuō)。

　　【聲音】省政協(xié)委員：抓緊修改《示范文本》

　　針對(duì)以上在商品房購(gòu)房市場(chǎng)所出現(xiàn)的種種新問(wèn)題，正在鄭州參加2019年河南省兩會(huì)的省政協(xié)會(huì)員李旸說(shuō)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂的《商品房買賣合同》中的條款內(nèi)容基本源于住房建設(shè)及市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)聯(lián)合制定的《示范文本》。但因該范本出臺(tái)時(shí)間較早，雖然目前省內(nèi)已有個(gè)別市地根據(jù)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的新問(wèn)題對(duì)該合同范本進(jìn)行過(guò)小改，但仍跟不上現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的種種新問(wèn)題。

　　2017年8月，河南省住建廳等7部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確要求，從2018年1月1日起，河南全省所有市、縣新開(kāi)工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅涉及建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。“今后幾乎所有的房子都將按照成品房交付，但《示范文本》中關(guān)于這方面的條款卻是缺失的，碰上有良心的開(kāi)發(fā)商會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定，但消費(fèi)者的權(quán)益不能單純憑借開(kāi)發(fā)商自覺(jué)去維護(hù)。”李旸說(shuō)。

　　與此同時(shí)，李旸補(bǔ)充說(shuō)，在他所見(jiàn)到的大多數(shù)商品房買賣合同中，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商各自所承擔(dān)、擁有的義務(wù)和權(quán)利很不對(duì)等。他介紹說(shuō)，綜觀大多數(shù)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人所簽訂的合同，如購(gòu)房人違約，所承擔(dān)的賠付責(zé)任的數(shù)額往往要高于開(kāi)發(fā)商違約所應(yīng)承擔(dān)賠付的數(shù)額。“這明顯涉嫌‘霸王合同’，但作為購(gòu)房者不簽怎么辦？所以就需要政府在制定《示范文本》時(shí)，提前替消費(fèi)者‘把把關(guān)’，把一些不合理的約定用固定化的格式規(guī)避掉。”李旸說(shuō)。

　　【建議】細(xì)化條款，避免文字游戲

　　基于上述觀點(diǎn)，李旸也在提案中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的問(wèn)題及《示范文本》未來(lái)的修改給出了自己的建議。

　　他表示，在《示范文本》修訂前，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加大專項(xiàng)檢查力度，將利用格式條款加重買房者責(zé)任，擴(kuò)大專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋說(shuō)明，模糊名稱，違約賠償比例約定明顯不平等，補(bǔ)充協(xié)議與主合同內(nèi)容相悖等損害買房者權(quán)益的行為列入到治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)中，開(kāi)展專項(xiàng)檢查。

　　同時(shí)，規(guī)范合同填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)，制定商品房買賣合同示范文本填寫(xiě)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)或指導(dǎo)性文件，補(bǔ)充完善合同中專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋，補(bǔ)充協(xié)議與主合同之間關(guān)系的約定，不可抗力的種類，合同附件標(biāo)準(zhǔn)化格式內(nèi)容。“避免出現(xiàn)高檔大堂、名牌電梯、高級(jí)涂料等概念性詞語(yǔ)，讓開(kāi)發(fā)商去玩‘文字游戲’。”他說(shuō)。

　　此外，李旸還建議通過(guò)住建部門(mén)網(wǎng)簽系統(tǒng)的升級(jí)，將商品房買賣合同的主合同以及附件內(nèi)容納入監(jiān)管備案和網(wǎng)簽范圍，通過(guò)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、設(shè)置和邏輯性把關(guān)，杜絕將不符合制定的商品房買賣合同示范文本起草規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)或指導(dǎo)性文件的內(nèi)容進(jìn)行錄入。

　　對(duì)于李旸委員的呼吁，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系副主任陳衛(wèi)華博士表示贊同。他表示，現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題已要求《示范文本》做出盡快修訂。

　　他同時(shí)補(bǔ)充說(shuō)，在對(duì)《示范文本》進(jìn)行修訂時(shí)，應(yīng)基于兩個(gè)基本事實(shí)，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)細(xì)化、兩個(gè)加強(qiáng)”，完成“三項(xiàng)對(duì)接”。

　　“基于買賣雙方信息不對(duì)稱和市場(chǎng)影響力差異過(guò)大兩個(gè)基本事實(shí)，結(jié)合河南省情，細(xì)化國(guó)家級(jí)示范文本，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商交易和經(jīng)營(yíng)行為的約束，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)同不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、物業(yè)服務(wù)新規(guī)和成品住宅新規(guī)的合理對(duì)接。”陳衛(wèi)華舉例解釋說(shuō)，《示范文本》在修訂時(shí)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化違約責(zé)任、加重開(kāi)發(fā)商惡意違約的違約責(zé)任、設(shè)定預(yù)防開(kāi)發(fā)商欺詐條款、明確產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記權(quán)利義務(wù)、細(xì)化交房裝修標(biāo)準(zhǔn)、增加交房驗(yàn)房環(huán)節(jié)約定等。

　　此外，陳衛(wèi)華還表示，對(duì)于一些糾紛易發(fā)環(huán)節(jié)（例如規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、交易手續(xù)辦理流程等），既要明確開(kāi)發(fā)商的告知義務(wù)，也要明確違反的責(zé)任，以增加信息透明度，維護(hù)買方知情權(quán)。對(duì)于一些涉及買賣雙方切身利益，又具有公共物品屬性的部位（如小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施的歸屬），應(yīng)引導(dǎo)雙方自由約定。

　　【回應(yīng)】新合同范本有望在年內(nèi)使用

　　對(duì)于來(lái)自購(gòu)房者的期盼和政協(xié)委員的建議，大河報(bào)記者對(duì)住建領(lǐng)域主管部門(mén)進(jìn)行了采訪。

　　河南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)，省住建廳關(guān)注到了《示范文本》已滯后于市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況。“住建廳相關(guān)處室和其他職能部門(mén)已在著手修訂《示范文本》，新一版的《示范文本》也將于2019年內(nèi)出臺(tái)，使用。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　此外，有業(yè)內(nèi)知情人士也向記者透露，《示范文本》的修訂目前“已經(jīng)過(guò)數(shù)次修改，正在征求相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，年內(nèi)落地應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題”。她同時(shí)表示，《示范文本》修訂的過(guò)程也并非一蹴而就，需要相關(guān)輔助性文件、規(guī)范的出臺(tái)為其修訂打下基礎(chǔ)。“舉例而言，針對(duì)《示范文本》增加成品房交付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，就需要一些配套規(guī)范先行出臺(tái)。如成品房交付時(shí)家裝、家具甲醛含量多少算是超標(biāo)等細(xì)節(jié)問(wèn)題。”上述知情人士解釋說(shuō)。